登記簿謄本は3つのパートでできている

登記簿謄本（現在は「全部事項証明書」と呼ばれます）は、大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つに分かれています。表題部はその不動産の物理的な現況、甲区は所有権、乙区は所有権以外の権利（抵当権など）を示します。

この3層構造を頭に入れておくと、どの欄を見れば何が分かるかが一目で判断できます。まずは「現況＝表題部」「誰のものか＝甲区」「担保など＝乙区」と覚えるのが近道です。

表題部の見方 — 所在・地番・地目・地積

土地の表題部には、所在・地番・地目（宅地、田、畑、山林など）・地積（面積）が記載されます。地番は住居表示（いわゆる住所）とは異なる番号で、登記や公図・区画図はこの地番で管理されます。ここを取り違えると別の筆を追ってしまうため、用地の初動では特に注意が必要な欄です。

建物の表題部であれば、家屋番号・種類・構造・床面積が記載されます。土地と建物は別々の謄本で管理されるため、両方を確認して現況と突き合わせます。

権利部の見方 — 甲区（所有権）と乙区（抵当権など）

甲区には所有権に関する事項、つまり「誰がいつ、どういう原因（売買・相続など）で所有者になったか」が時系列で記載されます。現在の所有者は、抹消されていない最新の登記を見れば分かります。相続が絡む場合は共有・持分が記載されることもあり、地主交渉では持分の把握が欠かせません。

乙区には、抵当権・根抵当権・地上権など、所有権以外の権利が記載されます。担保がどれだけ設定されているかは、仕入れや取引の可否を判断するうえで重要な情報になります。

用地仕入れで大量の謄本を扱うなら

1件2件なら目視で十分ですが、用地仕入れでは対象エリアの筆すべての謄本を集め、地番・所有者・持分をExcelに書き写す下準備が発生します。筆数が増えると、この転記だけで大きな時間がかかります。

この下準備は、謄本の画像やPDFをAIに読み取らせて、不動産番号・地番・所有者・持分を一括で下書き化する方法があります。読み取りはあくまで下書きとし、確認画面でチェックした行だけを正式に登録すれば、正確さを保ちながら初動を速められます。詳しくは「登記簿謄本・区画図をAIで読み取り、用地仕入れの下準備を速くする」でも触れています。